서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준(2/2)_인센티브/공공기여

안녕하십니까? MARV입니다.

서울특별시 역세권 활성화사업 이어 글 쓰도록 하겠습니다.

 

1. 인센티브: 용도지역 변경

용도지역은 해당 역세권의 중심지 체계 및 사업 대상지 입지 특성에 맞는 인센티브를 받습니다.

 

1) 중심지 체계

서울시 중심지 체계

  서울시 도시기본계획 및 생활권계획에서 설정한 중심지 체계로서 도심, 광역중심, 지역중심, 지구중심, 비중심지 역세권으로 구분됩니다. 

 

2) 사업 대상지 입지 특성

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사업 대상지 입지 구분

 (1) 역 인접부(승강장 연접부) : 역 승강장 경계에서 1m 이상 접하는 가로구역 블록 및 필지

 (2) 간선가로 연접부 : 역세권 중 폭 20m 이상 도로에 접한 블록 및 필지

 (3) 그 외 역세권(이면가로 연접부) : 역세권 중 승강장 연접부 및 간선가로 연접부에 해당하지 않는 블록 및 필지

 

3) 입지 특성별 용도지역 변경 범위

중심지체계	최대 용도지역변경 범위(공통)	역 인접부, 간선가로 연접부 해당시
도심	일반상업지역 이내	심의를 통해 중심상업지역까지 허용
광역중심	일반상업지역 이내	심의를 통해 중심상업지역까지 허용
지역중심	일반상업지역 이내	-
지구중심	근린상업지역 이내	심의를 통해 일반상업지역까지 허용
그 외 역세권	준주거지역 이내	심의를 통해 근린상업지역까지 허용

 

 

2. 용적률 기준

종상향이 되면 용적률이 올라갑니다. 변경 전, 후로 용적률 상승이 되고 그 용적률만큼 사업성이 추가로 확보됩니다. 

용도지역		기준(허용)용적률	상한용적률
변경 전	변경 후
제2종일반주거지역	제3종일반주거지역	200% 이하	250% 이하
제2종일반주거지역	준주거지역	200% 이하	400% 이하
제3종일반주거지역		250% 이하
제2종일반주거지역	근린상업지역	200% 이하	600% 이하
제3종일반주거지역		250% 이하
준주거지역		400% 이하
제3종일반주거지역	일반상업지역	250% 이하	800% 이하 (역사도심 600% 이하)
준주거지역		400% 이하
근린상업지역		600% 이하
준주거지역	중심상업지역	400% 이하	1000% 이하 (역사도심 800% 이하)
근린상업지역		600% 이하
일반상업지역		800% 이하

※ 심의를 거쳐 용적률 일부 조절 가능함

 

3. 공공기여 기준

 하지만, 증가된 용적률에 대한 혜택이 있는 만큼 반대급부로 조치를 해줘야 하는 사항이 있습니다. 공공기여라고 부르는데, 기부채납이라 보시면 됩니다. 증가된 용적률의 50%를 기여하는 데 사용해야 합니다. 이를 부지면적으로 환산하여 공공기여율을 만드는데, 공공기여율이라는 개념이 좀 헷갈릴 수 있습니다. 우선 증가된 용적률의 50% 만큼 보상은 해야 된다는 느낌으로 생각하시면 됩니다. 

 여러 예외 조건이 있지만 큰 틀에서 주요한 사항만 추가로 쓰도록 하겠습니다. 

 중심지 체계, 사업대상지 입지 특성을 고려하여 도시계획적으로 꼭 필요한 기반시설만 공공기여율에 포함하여 산정하되, 전체 공공기여량 중 30% 이상은 공공주택으로 설치를 하여야 합니다. 또 한 가지 유형의 시설이 50%를 초과할 수 없는 것이 원칙입니다. 

 

4. 기타 사항

 서울특별시 역세권 활성화사업 운영기준은 '19년에 제정되었습니다. 하지만 활용도가 저조하여 여러 차례 수정을 하였고, 최근에는 '22년 6월에 개정되었습니다. 그리고 결정고시 난 것을 체크해 보니, 22년부터 도시관리계획 결정고시 난 것이 생기기 시작하였고, 최근 '22년 10월부터 12월까지 승인 난 것이 몰려있습니다. 최근 노후도 요건, 반경 250m 이내 토지 조건이 다소 완화가 되어 그런 것이 아닌가 짐작이 됩니다. 

  구청에 물어보니 통상적으로 신청을 받으면 심의 여는데 1달 정도, 결정 나는 데 1~2달 정도 소요되어 총 2~3개월 정도 걸린다고 합니다. 

 

5. 마치며

 역세권 활성화사업은 역 중심 250m 반경 이내의 토지주인에게 개발의 요인을 주어 개발을 활성화 시킴과 동시에 지역필요시설을 공급함으로써 건강한 사회 커뮤니티 형성에 기여하기 위한 사업이라는 생각이 들었습니다. 하지만, 1500 m2 이상의 땅을 모으는 것이 쉽지 않아서, 만약 사업추진에 관심이 많다면 토지주인과 많은 소통을 해야 하지 않나 생각합니다. (그래서 최근 승인난 사례를 보면 1~2필지 기준으로 승인이 난 것이 많나 봅니다.)

 앞으로 역 주변 개발이 활성화되어 역 주변으로 좋은 커뮤니티와 시설들이 들어섰으면 좋겠습니다.  역세권 활성화 사업 사례는 서울도시계획 포털에 결정고시에서 확인할 수 있습니다. 

https://urban.seoul.go.kr/view/html/PMNU5030000000

서울도시계획포털 : 결정고시

 

감사합니다. 끝.