리츠의 종류, 구조 및 비교 쉽게 알아보기!

안녕하십니까? MARV입니다.

저번 글에서는 리츠, 부동산 펀드, PFV에 대해 비교 설명하는 글을 썼었는데요, 이번에는 리츠의 구조 및 종류에 대해서 설명드리고자 합니다.

 

 리츠는 위탁관리 리츠, 기업구조조정(CR) 리츠, 자기 관리 리츠 3가지로 구분됩니다. 

 

1. 정의

리츠의 정의(법령 발췌)

리츠의 정의는 부동산투자회사법 제2조(정의)에 상세히 기술되어 있습니다. 이를 설명드리자면 아래와 같습니다.

• 위탁관리 리츠 : 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사입니다. 명목형 회사(페이퍼 컴퍼니)로 상근 임직원이 필요 없습니다. 대부분의 리츠가 위탁관리 리츠로 되어 있다고 보시면 됩니다.
• 자기 관리 리츠 : 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사입니다. 직접 관리하는 실체형 회사입니다.
• 기업구조조정 리츠 : 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 구조조정 대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자들에게 배당의 형태로 배분하는 회사형 부동산 투자신탁입니다.

 

2. 리츠의 구조

1) 위탁관리 및 기업구조조정 리츠 구조

위탁관리 및 기업구조조정 리츠 구조

 부동산 투자회사(Reits)가 자본(Equity)을 공모나 사모의 방법으로 자금을 조달하고 / 금융 기관으로부터 대출을 실행하여 레버리지 효과를 통해 투자자산을 매입하는 구조입니다. 이를 통해 투자자들에게 배당을 안정적으로 지급합니다. 내부 업무를 위해 사무수탁회사, AMC, 자산보관기관과 계약합니다.

 

2) 자기 관리 리츠 구조

자기관리 리츠 구조

 자기 관리 리츠는 위의 리츠 구조와 유사하지만 사무수탁회사, AMC가 없다는 것이 특징입니다.

 

 

3) 리츠의 비교

구분	위탁관리리츠	기업구조조정리츠	자기관리리츠
설립주체	발기인(발기설립)
투자대상	실물자산/개발사업	기업구조조정용 부동산	실물자산/개발사업
자산구성	부동산 70%, 증권 및 현금 포함 80% 이상(최저자본금 확보 이후 현금출자 가능)
영업개시	국토교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하시 등록 갈음 가능	국토교통부영업인가 또는 등록(금융위 사전협의)	국토교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하시 등록 갈음 가능
감독	국토교통부, 금융위원회
회사형태	명목회사(SPC: AMC에 자산관리업무 위탁)		실체회사(상근 임직원)
최저자본금	50억원(설립시 3억원)		70억원(설립시 5억원)
주식분산	1인당 50% 이내	제한없음	1인당 50% 이내
주식공모	주식 총수의 30% 이상	의무 X	요건충족시
상장	요건충족시	의무 X	요건충족시
자산운용전문인력	AMC(5인)에 위탁운용		5인(상근직 고용)
배당	90% 이상 의무배당		50% 이상 의무배당 (2021년까지)
처분제한	최소 1년 개발 후 분양시 제한없음	제한없음	최소1년 개발 후 분양시 제한없음
자금차입	자기자본의 2배 이내(주총 특별결의시 10배 이내)