리츠, 부동산 펀드(REF), PFV 비교

안녕하십니까? MARV입니다.

이번 글은 리츠, REF, PFV를 비교하는 글을 작성하도록 하겠습니다.

부동산 투자의 3가지 수단: 리츠, 부동산 펀드, PFV

1. 개요

리츠, 부동산 펀드, PFV 등 부동산 개발산업에 몸담거나 관심 있는 분이라면 많이 들어보셨을 것입니다. 부동산 투자에 있어서 여러 vehicle이 있다 보니, 각자의 근거 법이라던가, 역할에 대해 헷갈릴 수 있는데, 이를 설명해보도록 하겠습니다.

 우선 각자 정의 먼저 알려드리도록 하겠습니다.

• 리츠: 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본, 지분 등에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자 신탁.
• 부동산 펀드(REF): 펀드 재산의 50%를 초과하여 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드.
• PFV(Project financing Vehicle): 부동산 개발 사업을 효율적으로 추진하기 위해 투자자들이 자금, 현물 등을 출자하여 설립한 페이퍼 컴퍼니. 금융기관이나 프로젝트 참여 기업들의 자금과 현물로 프로젝트를 수행하고 자산 관리 업무는 전문 자산관리자에게 위탁하는 회사.

 위의 정의만 보면 그래서 뭔데?하는 느낌이 드실 것입니다. 궁극적으로 리츠, REF, PFV는 부동산을 투자하는 수단으로는 유사한 목적을 가지고 있지만, 근거하고 있는 법이 다름으로써 생기는 차이가 있습니다.

 

 

2. 리츠, 부동산 펀드, PFV 비교표

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구분	리츠	부동산펀드	PFV
근거법	부동산투자회사법	자본시장과 금융투자업에 관한 법률	조세특례제한법
감독기관	국토교통부	금융감독위원회	-
인허가	사전 영업인가	사후 등록	대기업 대주주로 참여시 기업결합신고 필요
형태	회사형	신탁형, 회사형	회사형
최소 자본금	50억원 (자기관리리츠는 70억원)	제한없음 (최저 순자산액 10억원)	50억원
투자대상	부동산 70% 이상	부동산 50% 이상	제한 없음 (통상 부동산 개발사업)
투자자 지위	주주	수익자	주주
의사결정	주주총회를 통해 의사결정	운용사에 일임	대주주
차입금 규모	자기자본의 10배 범위 이내 (주주총회 특별결의 필요)	자기자본의 4배 범위 이내	제한 없음
법인세	90% ↑ 배당시 소득금액 공제	90% ↑ 배당시 소득금액 공제	90% ↑ 배당시 소득금액 공제 (일시적 혜택, 25년 12월까지)
지분제한	- 주식 공모 의무 (영업 인가 후 2년 이내 30% 이상 공모 의무) - 주식 분산 1인 주식 소유 한도 주식 총수의 50% 이내	- 2인 이상 투자자 필요 - 존속기한 설정 필요   (영구 존속 제한)	- 금융회사 지분 5% 이상 출자 - 존속 기한 설정 필요    (영구존속 제한)
자산 운용	- 자산관리회사(AMC) - 자산보관사 - 사무수탁사	- 집합투자업자 - 신탁업자 - 사무수탁사 - 판매회사	- 자산관리회사(AMC) - 프로젝트매니지먼트회사 (PMC)

 

 

3. 위 표에 대한 설명

 위 3가지 수단 중 큰 차이 위주로 설명을 드리도록 하겠습니다. 리츠와 부동산펀드, PFV의 가장 큰 차이는 지배받는 법이 다르다는 것입니다. 관련 법이 다르기 때문에 감독기관이 달라지고 제약받는 것이나 혜택이 다른 것입니다. 감독기관 차이에 따라 영업 인가를 받아야 하는 것도 있고 사후 등록을 하여도 가능하기도 한 것입니다.

 그리고 의사결정이 차이가 납니다. 리츠의 경우 주주총회를 거쳐 의사결정을 하기 때문에 투자자가 안건에 대한 의사결정이 가능하지만, 부동산 펀드의 경우 운용사에서 판단하에 결정합니다. PFV는 대주주가 결정을 하게 됩니다.

 마지막으로 리츠는 영속적으로 운영이 가능하지만 부동산펀드와 PFV는 일시적입니다. 

 이정도가 큰 차이이며, 세부적인 부분은 위의 표를 참고하시거나 관련 법규를 보시면 도움이 될 것입니다.