P/NAV, P/FFO란?

좋은 리츠를 고르는 기준을 따질 때 잊지 말아야 할 것이 2가지 있습니다.

오늘 소개해드릴 용어인, P/NAV와 P/FFO에 대한 이야기입니다.

 

1. P/NAV

 간단히 정리하면 리츠의 시가총액에 순자산가치를 나눈 값을 말합니다. 

 좀 더 자세히 설명을 하자면 P(Price)는 시가총액을 의미하고, NAV(Net Asset Value)는 리츠가 보유한 자산을 공정가치 평가(감정평가 등)를 통해 현재 가치를 구한 값에 부채를 제외한 값입니다.

P/NAV = 시가총액 ÷ (리츠가 보유한 자산의 현재가치 - 부채) 

P/NAV >1 인 경우, 시가총액이 순자산가치보다 높다는 의미이므로 고평가?
P/NAV =1 인 경우, 시가총액이 순자산가치가 동일하다는 의미?
P/NAV <1 인 경우, 시가총액이 순자산가치보다 낮다는 의미이므로 저평가?

위의 방법으로 해석하는 것이 일반적이지만, 순자산가치라는 것이 평가 방법에 따라 상이하긴 합니다. 리츠를 운용하는 곳에서 전략적으로 순자산가치를 낮출 수도, 올릴 수도 있습니다. 감정평가라는 것이 약간 주관적인 의견이 가격에 적용이 될 여지가 있기 때문입니다. 결국 보유한 자산이 얼마에 팔 수 있을지가 중요한 부분인데, 그건 직접 팔아봐야 알 수 있는 부분이니까요.

 그렇기 때문에 P/NAV를 보시기에 앞서, 해당 리츠가 가진 자산의 매력을 판단하는 것이 우선이라 생각합니다. 자산이 향후 Value Add를 통한 자산가치 상승이 가능한지, 유망한 업종에 해당하는 자산인지, 수요 공급 측면에서는 어떤지 등등을 검토해야 합니다. 단순 숫자만으로 보고 판단하기에는 잘못된 의사결정을 초래할 염려가 있습니다.

 그럼에도 불구하고 P/NAV는 PBR보다는 더 중요하게 볼 필요성은 있습니다. PBR의 경우는 순자산을 단순 장부상의 가치로 보기 때문에 시간에 지남에 따라, 자산의 상승/하락을 반영하지 않기 때문입니다. 

 

 

2. P/FFO

 간단히 정리하면 리츠의 시가총액에 리츠의 운영수익을 나눈 값으로 생각하시면 됩니다.

 좀 더 자세히 설명하자면, 하자면 P(Price)는 시가총액을 의미하고, FFO(Fund From Operation)은 당기순이익에 감가상각비를 더하고 자산매각이익를 차감해 주는 값입니다. 감가상각비는 회계상 비용으로 잡히지만, 실제 비용으로 지출되는 것은 아니기 때문에 운용수익으로 보고, 자산매각이익은 일회성 이익으로 보기 때문에 보정하는 의미가 있습니다.

P/FFO = 시가총액 ÷ (당기순이익 + 감가상각비 - 자산매각이익)

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리츠의 경우 순이익의 90% 이상 배당을 해줘야 하는 Paper Company이고, 리츠의 정관에 따라 감가상각비를 초과배당할 수 있게끔 하기도 하기 때문에, P/FFO 수치로 얼마정도 배당을 받을 수 있는지 추측이 가능할 수 있습니다.

 예를 들어, 주가가 5000원이고 FFO가 500원이라면, P/FFO는 10이 나오고, 정관에 의해 감가상각비 초과배당을 할 수 있도록 되어 있다면, 수령받는 배당금액은 1주당, 세전 500원, 10%의 수익이 납니다. (자산매각이익은 특별배당으로 가정) 일반 기업들과 달리 P/FFO의 수치가 대부분 받을 수 있는 배당이라 생각하실 수 있습니다.

 PER과 유사한 의미이지만, 당기순이익에 감가상각비와 자산매각이익으로 수치를 조정하는 것이 차이라고 보시면 됩니다. 

 

3. 리츠를 사기전 꼭 알아야 할 사항

리츠를 사는 목적은 높은 배당과 자산 매각 시 얻게 되는 차익을 수취하기 위함입니다. 이를 위해서 P/NAV와 P/FFO는 반드시 알고 넘어가야 하는 사항입니다.

 P/NAV는 언급하였다시피 수치가 낮으면 낮을수록 좋지만, 그 리츠가 가지고 있는 자산의 포트폴리오의 성장성과 가치를 판단하여 투자해야 합니다.

 P/FFO는 수치가 낮으면 낮을수록 배당에 직접적인 영향을 끼치는 것이기 때문에 해당 수치를 정량적으로 검토함과 동시에 성장성이 어떤지 짚고 넘어간다면 성공적인 투자가 될 것입니다.