[리모델링] ② 아파트 리모델링의 단점

아파트 리모델링을 하면 여러 장점이 있지만
안타깝게도 단점도 존재합니다.

보통 리모델링 대상 건물은 90년대 초 ~ 00년대 초 건물들이 많습니다.
해당 시기에 최적화하여 설계하고 시공한 건축물일 텐데, 이를 변형시키고 수정한 것이 장점만 있을 수는 없습니다.
오늘은 리모델링을 하게 됨으로써 발생하는 단점을 말씀드리도록 하겠습니다.

설계 최적화의 어려움 1: 인동거리 문제와 조망권

인동거리. 즉, 아파트 간 간격이 좁아져서 사생활 침해 및 전망 등에 제한이 생길 수 있습니다.

위의 그림은 예시입니다.
리모델링 전에는 모든 동이 조망이 좋고 동과 동 사이가 간격이 넓어 사생활 침해 염려가 없었을 것입니다.
하지만 리모델링하면서 위아래 좌우로 비대해지게 되고, 이로 인해 여러 부작용이 발생합니다.
우선 조망을 가리는 경우가 발생합니다.
조망권은 집값에 큰 영향을 미치는데요, 이러한 조망권을 가리게 된다는 것은 장기적으로 가치의 하락을 가져옵니다.
103동과 104동의 경우는 관계없겠지만, 101동, 102동은 반발이 거셀 수 있습니다.
그리고 사생활 침해 문제가 발생합니다.
인동거리가 좁아짐에 따라 동반 간격이 좁아지게 되고, 그만큼 집안의 노출이 쉬워지게 됩니다.

조합을 결성해서 리모델링을 한다고 하면, 이러한 사항들을 감안해서 설계, 추진을 해야겠습니다만, 리모델링을 함으로써 수평증축을 한다는 취지 하에서는 위의 단점을 극복하기는 상당히 어려울 것입니다.
반드시 피해 보는 세대가 생깁니다.

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설계 최적화의 어려움 2: 일조권 및 단지 내 쾌적함 저하

두 번째 단점으로는 일조권 문제가 있습니다. 인동거리가 좁아지고, 층수가 최대 3개 층 더 높아지고 위아래 좌우 비대해지기 때문에 위에서 언급했던 조망권뿐만 아니라 일조권에도 영향을 주게 됩니다.
이게 조합에서 추진을 한 것이기 때문에 피해를 보는 세대에서 소송을 낼 확률은 미미하겠지만, 만약 사업부지 외 타 건물에서 피해를 입게 된다면 소송감입니다.
그렇기 때문에 사전에 많은 검토를 거쳐서 주변의 일조권의 피해를 최소화하고, 각 세대별로 일조권 피해를 최소화하는 방향으로 설계되어야 할 것입니다.
하지만 기존에 최적화된 설계에서 변경 및 추가되어야 하는 상황이기 때문에 이를 보완하기는 어려울 것입니다.
어느 정도는 문제를 안고 가는 것으로 보아야 합니다.

또한 높은 용적률과 건폐율로 단지 내부가 답답해질 것입니다.
용적률 100%대와 300%대 아파트를 비교해보시면 금방 아실 수 있습니다.
거기서 더 나가서 건폐율 20%대와 건폐율 30%대 아파트를 비교하셔도 금방 느끼실 것입니다.
용적률 건폐율을 사업성에 있어서 중요한 요소를 차지하지만, 사업성과 삶의 쾌적성은 별개입니다.
빽빽하고 두껍고 높은 콘크리트 숲에서 지내고 출퇴근하다 보면 아무래도 예전보다 쾌적함이 떨어질 수 있습니다.

 

해결해야 할 것이 많은 구조적인 문제

리모델링은 내력벽은 놔둔 채 철거 후 재 시공하는 것으로 보면 되는데, 그렇게 시공을 하는 것이 여간 까다롭고, 불리한 점이 많습니다.
우선 내력벽을 놔둔다는 것은 기존 평면을 많이 바꾸지 못함을 뜻합니다.
최신 트렌드가 반영된 설계를 구현하기 힘들다는 것입니다. 그리고 층고를 높이기가 쉽지 않습니다.
기존 아파트 슬래브를 그대로 활용해야 하고, 또, 시스템 에어컨 등 여러 설비가 들어가므로 층고가 조금 더 낮아질 가능성도 높습니다.

이러한 문제 때문에 나중에는 내력벽도 철거 및 재시공하면서 리모델링을 할 수 있는 가능성도 존재합니다.
공법적으로 아주 불가능한 것은 아닙니다.
엄청난 구조검토의 노력과 정밀한 공사 수행 능력이 필요할 것입니다.
당연하게도 공사기간이 더 들것이고, 별도 구조보강을 하면서 철거해야 하기에 공사비가 대폭 올라갈 가능성이 높습니다.

철거 및 시공에 따른 사고 발생 시 책임소재 문제

만약 이전 회사의 부실공사로 인해 철근이 없어서 추가 보강을 해야 한다면?
또는 설계도서만 믿고 시공하다가 하중을 못 이기고 무너진다면?

생각만 해도 끔찍한 리스크가 리모델링 공사에서는 존재합니다.
일반 건설현장과 다르게 리모델링은 기존에 지어져 있던 건축물을 기초로 공사하는 것과 같아서,
구조적인 문제로 사고 발생 시 책임소재는 모호해집니다.

그렇다는 말은 공사기간과 공사금액이 증가할 수 있다는 이야기입니다.
그렇기 때문에 리모델링 공사에 대한 예비비 설정은 필요하고, 기존에 분담금에서 더 오를 가능성이 존재합니다.

주변지역 전세수요 폭증에 따른 주거비용 증가

리모델링 공사가 오랜 시일 걸리는 만큼 공사 착수 시점부터 약 3년간은 이사를 가야 합니다.
그런데, 아파트 단지에 있는 사람들이 모두 이사를 가기 때문에 주변의 전세, 월세는 급등을 할 여지가 있습니다.
전세로 살만한 집을 구하기가 어려울 수 있습니다.
그래도 어느 정도 충분한 자금이 있는 사람들은 괜찮겠지만, 리모델링에 비용을 다 쏟아붓는 사람들은 몇 년간은 고생을 해야 할 것입니다.

수익성이 지켜질까?

리모델링은 결국 관에 허가를 받아 진행되어야 하는 사항으로 승인권자는 주변의 형평성, 분석 등을 통해 결론을 내리는 바, 요청한 용적률이나 건폐율, 세대수 증가를 허가하지 않을 가능성이 존재합니다.
그렇게 되면 분담금이 당연히 올라가게 될 것이고, 사업성 저하로 좌초될 여지가 있습니다.
결국은 관과 긴밀한 협의를 통해 사업성을 최대한 보전하는 것이 목표가 되어야겠지만,
의견을 관철하는 게 어려운 경우가 많습니다.

마치며

여기까지 리모델링의 단점에 대해 말씀드렸습니다.
단점으로는
첫째, 인동거리 문제와 조망권.
둘째, 일조권과 단지 내 쾌적함 저하.
셋째, 해결해야 할 구조적 문제 다수.
넷째, 사고 발생 시 책임소재 문제.
다섯째, 주변지역 주거비용 증가.
여섯째, 수익성 문제.
이렇게 말씀드렸습니다.

단점이 많음에도 불구하고 진행을 하려는 것은 그만큼 장점에 대한 메리트가 더 크기 때문이라고 생각합니다.

단점을 명확하게 인지한 상태에서 리모델링에 대해 심층적으로 접근하고 조합원 모두가 문제에 대해서 공유하고 풀어나간다면, 성공적인 리모델링을 할 수 있을 것이라 확신합니다.