[리모델링] ③ 리모델링과 재건축 비교

안녕하세요 MARV입니다.

최근 여러지역에서 추진되고 있는 리모델링과 재건축을 비교하면서 리모델링에 대한 사항을 정리하도록 하겠습니다.

1. 리모델링과 재건축의 정의

 

먼저 리모델링과 재건축의 정의 먼저 살피겠습니다.
리모델링이란 노후화 된 아파트를 기존 골조는 남겨둔 채 일부를 증축하고 내부마감, 배관, 시설을 전면 교체하는 것을 말합니다. 그리고 재건축이란 노후화 된 아파트를 모두 철거 한 후 새로 건축물을 짓는 것입니다. 둘다 기존 오래된 아파트의 환경을 개선하는 것은 동일하지만 골조 철거 여부 및 도면의 자율성이 얼마나 허용되는지는 차이점이 있습니다.

 

2. 리모델링과 재건축의 비교

항목	리모델링	재건축
근거 법규	주택법	도시 및 주거환경 정비법
안전진단	수직: B등급 이상 / 수평: C등급 이상	D등급 이하
행위허가 기간	준공 15년 이후	준공 30년 이후
증축범위, 용적률	전용면적 30~40%, 법적상한 초과	법적 상한 이내 허용
설계완성도	완성도 떨어질 수 있음	완성도 높음
사업성	리모델링의 사업성이 대체로 유사	용적률에 따라 사업성 차이 발생

(1) 근거 법규

우선 리모델링과 재건축은 근거법규에서 차이가 납니다. 리모델링은 주택법의 지배를 받고, 재건축은 도시 및 주거환경 정비법의 지배를 받습니다. 이는 단순히 법적인 차이가 아닙니다. 근거 법규가 다르기 때문에 받는 혜택, 의무, 제한 사항이 달라지게 됩니다.

 

(2) 안전진단 기준

리모델링의 경우는 안전진단을 잘 받을수록 좋습니다. 수직증축의 경우는 B등급 이상이어야 하고, 수평증축은 C등급 이상이어야 합니다. 재건축은 반대로 안전진단이 낮을수록 좋습니다. 최소 D등급 이하여야 합니다. 종종 오래된 아파트에 안전진단 D등급 받았다고 축하 현수막 거는 경우가 있을 것입니다. 생각보다 안전진단 D등급 이하로 받기 힘들어졌고, 안전진단 D등급이라는 것은 사업 추진 다음단계로 넘어갈 수 있다는 것을 뜻하기 때문입니다. 그렇기에 리모델링이 사업하기 더 쉽습니다.

 

(3) 행위허가 기간

리모델링은 준공 15년 이후이고, 재건축은 준공 30년 이후입니다. 물론, 이 시기 이후 행위허가가 가능하다는 것이고, 안전진단외 다수 조건들을 충족시켜야 진행이 가능합니다. 그러므로 리모델링이 일찍 사업하기에는 유리합니다.

 

(4) 증축 범위, 용적률

리모델링의 경우 기존 전용면적의 30~40% 이내에서 결정됩니다. 여기서 40% 인정을 받으려면 기존 주택이 국민주택 평형(전용면적 85m2 )이하여야 합니다. 그렇기 때문에 용적률은 법적 상한을 초과하게 됩니다. 이는 건축심의로 최종 결정이 됩니다. 리모델링 조합에서 요청하는 용적률을 모두 수용하면 좋겠지만, 지역별로 용적률 완화를 제한하여 사업성을 깎아먹는 경우도 존재합니다. 

재건축의 경우는 법정 상한 이하에서만 증축이 가능합니다. 기부채납, 조경면적 증가, 장수명 주택 적용 등으로 용적률 혜택을 볼 수 있지만 어느정도 한계가 있는 방법입니다.

그러므로 증축 및 용적률 인센티브를 잘 받는 것은 리모델링입니다.

 

(5) 설계 완성도

리모델링의 경우는 기존에 최적화된 설계 바탕에 덧칠하는 개념이기 때문에 일조권, 조망권, 인동거리 등 다양한 부분에서 문제가 생길 수 있습니다. 그리고 과밀해진 용적률과 건폐율은 사람들의 삶의 쾌적성을 떨어뜨리기도 합니다. 그렇기 때문에 건물이 새단장하는 효과는 있겠지만, 설계의 완성도는 떨어질 수 있습니다.

반대로 재건축의 경우는 허물고 새로 짓는 것이기 때문에 설계 완성도를 충분히 높일 수 있습니다. 최신 트렌드와 노하우를 반영한 하이퀄리티의 설계구현이 가능합니다. 

 

(6) 사업성

리모델링은 건축심의만 잘 받는다면, 최소 30% 이상 용적률이 늘어나고 세대수가 15%까지 증가하므로 사업성이 잘 나올 수 있습니다. 그리고 지금은 리모델링 시행착오를 겪고 있어서 예비비가 많이 잡혀 공사비가 높게 잡혀있지만, 건설사마다 노하우가 쌓이면 비싼 공법은 지양하고, 최적의 공법으로 건설을 도모할 것이므로 점점 단가가 떨어질 수 있습니다.(물가상승분은 논외) 물론, 앞으로 어떻게 되는지는 좀더 두고봐야하겠지만요.

재건축은 해당 아파트가 차지하고 있는 용적률과 좀 더 찾아먹을 수 있는 용적률 차이에 따라 사업성이 천차만별입니다. 리모델링공사보다 훨씬 사업성이 좋을 수도 있고, 사업성이 안나와 재건축이 불가할 수도 있습니다. 목동이나 잠실주공5단지 정도는 사업성이 매우 잘나와 가치가 매우 높다고 보실 수 있고, 그외 용적률 180%이상의 건축물은 애매한 상황입니다. 그리고 용적률 200%가 넘어가는 건축물은 어지간하면 재건축보단 리모델링으로 접근할 가능성이 높습니다.

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3. 마치며

리모델링은 예전부터 조금씩 있어왔지만 현시점부터 본격적으로 논의가 되고 있는 것으로 아직 여러 성공 사례들의 탐구가 필요한 부동산 개발방식입니다. 용적률을 모두 써버려서 더 이상 개발할 것 없이 노후화 되는 건물의 가치하락을 막고 가치를 올리는 역할을 하는 블루오션과 같은 사업방식입니다. 하지만 이러한 리모델링을 실시할 경우 부작용도 발생할 여지가 있습니다. 그것은 앞의 아파트 리모델링의 단점에 대해서 언급해보았습니다.

투자용 혹은 실거주용으로 리모델링 이슈가 있는 아파트가 있을 때 심사숙고하여 선택하셨으면 좋겠습니다.

 

감사합니다.