[둔촌주공] ① 공사중단 원인 공사비를 중심으로

안녕하십니까? MARV입니다.

최근 둔촌주공 공사 중단 사회적으로 큰 이슈가 되고 있는데요, 둔촌주공 사태에 대해 고민하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

둔촌주공 조감도

 

1. 둔촌주공 사업개요

사업개요는 간단히 명기하고 넘어가겠습니다. 

 - 공사비: 2조 6천억(2016년 계약 기준)

 - 규모: 지상 35층이하 85개 동

 - 가구수: 12,032가구(일반분양 4,786가구)

 - 위치

 

 

 

 

2. 공사 중단 원인

 1) 공사비 증액 문제

 2016년 계약 시 2조 6700억이었던 계약이 2020년 3조 2300억으로 증가하였다?

 공사비 증액 관련하여 2019년 12월 임시총회를 거쳐서 조합원의 찬성을 얻었습니다. 시공사 측에서는 적법한 절차에 의한 집회여서 문제없다는 입장입니다. 반면, 둔촌주공 조합 측에서는 분양가 산정 관련하여 잘못된 정보 제공을 통해 실제 분담금은 늘어나게 되었다 주장합니다. 분담금이 늘어나면 조합이 동의를 했겠냐는 것입니다. 결국, 전 조합장은 조합원들을 기만하였고, 배임을 했다는 것인데, 아래 표를 참고하시면 변동되는 사항을 확인할 수 있습니다.

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구분	2010년	2016년	2020년 총회	실제
계약방식	확정지분제	확정지분제	변동지분제	변동지분제
무상지분율	164%	150%	151%	121%
대지30평 → 50평 신청	없음	2억 납부	1.5억 납부	3.7억 납부
대지30평 → 30평 신청	2.4억 환급	1.9억 환급	2.6억 환급	6천 환급

 2020년 총회 때, 2016년 대비 수익이 늘어나는 것으로 판단하고 대부분 찬성할 수밖에 없었던 상황이었다는 것입니다. 하지만, 예상분양가는 평당 3500만 원이 아닌 2900만 원 정도로 나오게 되면서 문제가 발생합니다. 총회 때 언급했던 숫자가 틀렸다는 것이 부각되면서 마찰이 생겼고, 이에 따라 조합에서는 공사비 무효를 주장하는 것입니다.

조합 상황 이해해 가면서 꾸준히 공사 중인데, 공사의 근거가 되었던 2020년 6월 계약이 무효가 되었다.

 그렇다면 시공사는 어떻게 생각할까요? 공사비가 변경되는 것과 조합의 수익을 결부 짓는 것은 다르게 보아야 합니다. 조합에서 지시하는 대로 설계 변경하고 물가상승분 등을 반영하여서 3.2조라는 금액이 나오게 되었는데, 조합의 내부 수익성 문제로 계약을 무효라고 하면, 그동안 협의했던 것들은 어떻게 해야 하는 것인가요? 철거하고 다시 지어야 할까요? 근거 없이 지은 것을 보상받을 수 있나요? 계약서의 바탕에는 기존 설계된 도서가 있고, 그 도서를 근거로 집을 짓고 있었는데, 이를 무효화시키면 어떻게 되는 것인가요? 2016년 계약에 비해 2020년 계약에는 상당 부분 내용이 구체화되어 있고 해당 자료를 근거로 집을 짓고 있습니다. 만약 시공사에서 2020년 계약을 취소하고 다시 계약 협상을 하자고 하는 조합의 의견을 수용한다면 시공사는 청구하지 못하는 큰 피해액이 발생합니다. 게다가 법적으로도 불리한 입장에 쳐해 집니다.

 가뜩이나 분양 지연으로 발생하는 이자비용, 협력사 하도급 기성 집행 등을 기성 청구 없이 진행하면서 공사를 진행해왔던 건설사들은 공사의 근거가 되는 계약서가 무효화되자 비대위로 출범한 조합을 신뢰하지 않게 된 것입니다.

 

 2) 공사비 검증 문제

도시 및 주거환경정비법 제29조의2 공사비 검증 근거

 도시정비법 개정을 통해서 공사비가 일정 비율 이상 비싸지면 공사비 검증을 하여야 합니다. 이에 따라 한국 부동산원에 공사비 검증을 해야 하는 상황입니다. 조합에서는 공사비 검증이 되지 않은 상태에서 총회를 거쳤다고 주장하면서 무효를 주장하다가, 이제는 공사비 검증 금액이 왜 3.5조이며, 공사비 내역서 내 견적서 내용에 45층 기준으로 공사비를 산출한 것에 대해 문제 삼고 있습니다.

 

 (1) 공사비 3.5조 제출

 제 생각에 해당 사항은 문제가 되지 않는 것으로 판단됩니다. 우선 제출했던 3.23조의 공사비가 어떻게 만들어졌는지 확인이 필요할 것 같습니다. 추측 영역이지만, 일방적으로 시공사가 3.23조를 처음부터 제시하지 않았을 것입니다. 5600억의 공사비 증액이 하루아침에 내가 이렇게 하겠다고 제출할 수도 없거니와, 상호 간의 협의과정이 필요하니까요. 시공사가 3.5조라는 공사비를 검증 신청한 이유는 원래 그 정도 받아야 한다고 생각했던 금액일 것입니다. 그것도 근거가 있는 금액일 것입니다.

 그리고 한국 부동산원에서는 금액을 얼마로 제출하든 간에 그 금액이 적정한지 검토를 하는 기관입니다. 똑같은 형태의 건축물에 1조를 내든, 10조를 내든 검토된 공사비는 유사해야 합니다. 제출한 금액에 연동하여 금액을 조금 네고한 수준이라면 그것은 한국감정원 자격미달 아닐까요?

 

 (2) 견적서 내용 상이 부분

 견적서 내용에 45층 기준이라는 내용은 확인이 필요할 것 같습니다. 하지만, 이것이 견적금액에 큰 영향을 미치지 않습니다. 콘크리트 타설을 위한 배관 비용이나 호이스트 비용 등 부대비용은 조금 늘 수는 있는데, 이것이 금액에 큰 영향을 주기는 어렵습니다. 유사한 시기 35층 아파트 평단가와 비교하면 정리가 쉽게 됩니다.

 만약 건축물이 45층까지 올라간다면 하중이 더 많아지므로, 철근량과 레미콘 물량이 높아질 확률이 큽니다. 이것이 좀 큰 팩터인데, 단순 내역서에 45층이라는 명기가 있는 것으로는 제가 언급하는 부분은 아닌 것 같습니다. 

 견적서 중 내역서는 보통 적산사에 외주를 줘서 만드는데, 해당 내역을 제대로 못 보고 넘어간 것 같습니다. 시공사에서 괜한 빌미를 제공한 것으로 보입니다.

 

 3) 미청구공사비 증가에 따른 회사 재무 부담

  둔촌주공은 공사비 3.2조에 육박할 정도로 메가톤급 건설공사입니다. 건설공사는 원가가 타 분야 대비 월등히 높은 공사이고, 짓는데 비용이 많이 들기 때문에 공사비를 받으면서 공사를 진행하게 되는데, 이렇게 공사 중에 공사비를 청구하는 것을 기성이라고 합니다.

 공정률이 52%라면 업체에게 하도급 기성도 40~50%이상 지출하였을 것입니다. 보통은 공사비를 받으면서 지출하기 때문에 이에 따르는 금융비용이 없지만, 현재 공사비를 못 받고 있습니다. 둔촌주공이 분양을 미뤄왔기 때문입니다. 예를 들면 1조의 공사비를 1년간 5% 이율로 조달하면서 공사를 했는데, 1년 동안 공사비를 받지 못했다면, 500억의 금융비용이 발생합니다. 이뿐만 아니라, 지출되었던 돈에 대한 기회비용도 생기게 됩니다.

 건설사는 현재 많이 참고 있었던 것 같습니다. 대외적인 이미지가 좋게 남을리 없음에도 불구하고 이 모든 것을 감내하고 유치권 행사라는 초유의 사태를 발발시켰기 때문입니다. 지금은 1.7조라고 주장하지만, 사태가 장기화된다면 이에 따른 추가 비용은 계속 늘 것이라 생각합니다.

 

4) 기타(대출금 문제)

 둔촌 주공 사태가 쉽사리 정리가 되지 않아 보이는 상황에서 금융권에서 대출관련 대응방안을 고심하는 중으로 보입니다. 건설사가 신용공여를 한가운데 대출을 일으켰는데, 지금 상황에서 건설사가 신용공여를 해줄 리 만무합니다. 일각에서는 대출을 회수할 것이라는 이야기도 있지만, 대출금 회수보다는 금액을 좀 더 받을 방법을 고심 중일 수도 있습니다.

 대출금이 회수되는데 시간이 걸리더라도, 서울 노른자땅입니다. 은행 입장에서는 분양만 한다면 대박을 칠 땅인데 이윤을 최대화할 수 있는 방향으로 업무를 추진하지 않을까 생각합니다. 

 

3. 마치며

이것으로 둔촌주공 공사중단과 관련하여 공사비 관련 이슈를 정리해보았습니다. 현재와 같은 갈등이 빨리 봉합되길 바랍니다.